Station Tilburg Centraal

Huizenprijzen stijgen niet altijd door investeringen in stations

Forse investeringen in stations garanderen niet dat woningen in de omgeving meer waard worden. Momenteel wordt onder andere gekeken naar de mogelijkheid om projectontwikkelaars of woningeigenaren te laten meebetalen aan nieuwe OV-infrastructuur, vanwege de positieve gevolgen op de waarde van een woning. Onderzoek naar de huizenprijzen rondom de vernieuwde stations Breda, Tilburg en Arnhem wijst er echter op dat dit lang niet altijd het geval is.

Dat blijkt uit een studie van het Centraal Planbureau (CPB). De huizenprijzen nabij het station in Arnhem daalden juist met gemiddeld ruim 15.000 euro. In Breda stegen de prijzen aan de noordkant, maar in het stadscentrum werden huizen daarentegen gemiddeld 20.000 euro goedkoper. In Tilburg waren de resultaten positief. In het noorden nam de woningwaarde toe, in de rest van de stad bleven de prijzen gemiddeld gelijk. Er is ook rekening gehouden met de ontwikkeling van de huizenprijzen als de stationslocaties niet waren opgeknapt.

Stationsverbeteringen

Bij de stations Breda en Tilburg bevonden zich tot enkele jaren geleden nog rangeerterreinen van spoorvervoerder NS. Daardoor was het niet mogelijk om twee gelijkwaardige stationszijdes te creëren. In 2004 werden deze terreinen verkocht en konden de gemeentes deze delen van de stad aantrekkelijker maken. Nu die fysieke barrières zijn weggenomen, blijkt het inderdaad aantrekkelijker om daar te gaan wonen. De reistijden zijn namelijk afgenomen en er is een mix van voorzieningen, kantoorpanden en woningen gekomen.

In Arnhem bleek juist dat aanpassingen aan het station de buurt niet aantrekkelijker maakte om te wonen. Dit kwam door de overlast van deze werkzaamheden. De werkzaamheden rondom het station hebben zelfs een aanzienlijke tijd stilgelegen.De onderzoekers vullen wel al aan dat dit negatieve gevolg van de werkzaamheden op termijn zal afnemen. Een tweede verklaring voor de daling van prijzen in Arnhem is de mogelijk gebrekkige vraag naar knooppunt-ontwikkelingen in het zuiden van Arnhem.

Breda

In Breda verliep de bouw van het station zonder aantoonbaar veel overlast of grote problemen. Toch blijkt ook hier dat dit niet automatisch leidt tot hogere prijzen. Een reden hiervoor is het effect van ‘relatieve aantrekkelijkheid’.  “Omdat de knooppuntenontwikkeling vooral de aantrekkelijkheid van de noordzijde heeft verbeterd, is het zuiden relatief minder aantrekkelijk geworden ten opzichte van het noorden.”

Ten tweede is het mogelijk dat de ontwikkelingen van het station niet goed aansluiten bij de voorkeuren van de bewoners in Zuid-Breda. Zo wordt gedacht dat knooppunt-ontwikkeling vooral succesvol is wanneer dit ook de identiteit van een stad weergeeft. Een station moet dus passen bij de omgeving en aansluiten bij de belevingswaarde van gebruikers en stadsbewoners. In Breda is het goed mogelijk dat alleen de inwoners aan de noordzijde van het station tevreden zijn met het ontwerp.

Knooppunt-ontwikkeling

In theorie zijn er veel voordelen voor knooppunt-ontwikkeling, vinden de onderzoekers van het CPB. Dit pakt namelijk opgaven op het gebied van verstedelijking en bereikbaarheid aan. Het wordt steeds drukker in de steden en daardoor neemt de bereikbaarheid af. Bovendien vraagt die toenemende drukte om extra woningen, maar woningbouw vindt vooral plaats aan de rand van de steden. Door een betere knooppunt-ontwikkeling worden beide trends tegengegaan.

Tot nog toe was de verwachting dus dat hierdoor de huizenprijzen in de omgeving van het station zouden stijgen. Vaak heeft een kortere reistijd een positief effect op de prijs van een woning, net zoals meer economische activiteit die wordt geconcentreerd rondom een knooppunt. Het heeft verder positieve gevolgen op de luchtkwaliteit, geluidshinder of kwaliteit. Als laatste zorgt dit voor meer toegang tot voorzieningen en diensten, wat ook weer zorgt voor een stijging van de prijzen.

Maar tegelijkertijd kan het dus ook zorgen voor een negatief resultaat. “Als de schop de grond in gaat, zal dat in veel gevallen leiden tot geluidshinder en omleidingen van wegen en paden”, aldus CPB. “Ook de duur van de hinder is hierbij belangrijk. Als er veel onzekerheid is over de duur van de overlast, dan kan toch weerstand ontstaan, ondanks de mogelijke positieve effecten in de toekomst. Op deze wijze kunnen knooppunt-ontwikkelingen tot (tijdelijk) lagere huizenprijzen leiden rondom het knooppunt.”

Bekostiging

In deze notitie heeft het Centraal Planbureau nog niet gekeken naar de manier van bekostiging van ruimtelijke ontwikkeling en infrastructuur, maar dat wil het wel gaan doen in een vervolgonderzoek. Toegenomen huizenprijzen zorgen namelijk voor baten waar nu geen prijs voor wordt betaald. De kosten voor nieuwe infrastructuur of ruimtelijke ontwikkeling komt nu grotendeels voor rekening van het Rijk en de gemeenten. “De huidige bekostiging sluit daarom niet aan bij het profijtbeginsel: het idee dat de kosten van voorzieningen worden gedragen door diegenen die de voordelen ondervinden.”

Lees ook:

Auteur: Inge Jacobs

Inge Jacobs is vaste redacteur van OVPro en schrijft voor verschillende andere vakbladen van ProMedia Group.

2 reacties op “Huizenprijzen stijgen niet altijd door investeringen in stations”

Arco Sierts|21.05.19|10:28

De (r)overheid wordt steeds idioter & knotsgekker. We betalen al bizar veel belasting, en dan straks zeker ook nog extra bijpassen voor een station? Wat is dit voor gestoorde pro-asfalt-waanzin? Dit is overduidelijk een nieuw waanbeeld van neoliberale financieringsautisten, die niets liever willen dan het ‘onrendabele’ spoor & OV nog verder kapotslopen. Beseft het CBS eigenlijk wel waar we de overheid voor hebben? Om bedrijfje te spelen? Nee, daar hebben we bedrijven voor. Kerntaken svp!

Menno Manheim|21.05.19|12:26

Ik neem aan dat het plan om huizeneigenaren mee te laten betalen aan investeringen aan het station onmiddelijk wordt omgezet in een plan om huizeneigenaren een vergoeding toe te kennen nu blijkt dat de huizenprijzen vaak dalen.
Of vindt men dat dan ineens niet logisch?

Reageer ook

Nog maximaal tekens

Log in via een van de volgende social media partners om je reactie achter te laten.